Immobilienbewertung
Die Wertermittlung von Immobilien unterliegt strengen nationalen oder internationalen Bewertungsverfahren. Ziel der Immobilienbewertung ist es, den Verkehrswert oder den Beleihungswert Ihrer Immobilie unter Berücksichtigung des Immobilienmarktes zu ermitteln.
Einheitswert
Der Einheitswert ist ein Begriff aus dem Steuerrecht - hier insbesondere aus dem Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuerrecht.
Nach diesem Wert wurden bisher Grundbesitzsteuern erhoben.
Der Einheitswert wird seit dem 1.1.1998 nur noch zur Bestimmung der Grundsteuer ermittelt. Für die Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuer tritt seit dem der (steuerliche) Ertragswert, der im Bedarfsfall ermittelt wird. In aller Regel ist dieser Wert niedriger als der aktuelle Verkehrswert eines Objekts.
Verfahren der Immobilienbewertung
Zur Immobilienbewertung von bebauten Grundstücken existieren drei Verfahren zur Wertermittlung: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Alle drei Verfahren der Immobilienbewertung sind normiert und haben ihre Grundlage in der Wertermittlungsverordnung.
1. Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird dann angewendet, wenn nicht nur die Verkehrswerte des Gebäudes und des Grundstücks zu ermitteln sind, sondern auch die mit dem Objekt erzielbaren Erträge (z.B. Mieterträge) von Bedeutung sind. Zu diesen Objekten gehören insbesondere Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Die Frage, die durch das Ertragswertverfahren der Immobilienbewertung beantwortet werden soll, lautet: Welcher Barwert ergibt sich aufgrund von Miete, Restnutzungsdauer und Zinssatz? Als Ergebnis folgt der Grundstücksertragswert, der durch eine Korrektur mit Marktdaten zu dem eigentlichen Verkehrswert führt.
2. Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird laut den Wertermittlungsrichtlinien bei Grundstücken angewendet, deren Werteinschätzung am Markt nicht hinsichtlich des Ertrags relevant ist. Bei dieser Methode der Immobilienbewertung steht eher die Nutzung der Grundstücke im Vordergrund. Der Sachwert des Objektes (in erster Linie Einfamilienhäuser) errechnet sich aus dem Bodenwert addiert mit dem Herstellungswert der baulichen Anlagen und dem Wert der sonstigen Anlagen.
3. Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren als Instrument der Immobilienbewertung findet oft Anwendung zur Verkehrswertermittlung von bebauten Grundstücken. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt aus Kaufpreisen von vergleichbaren Grundstücken. Dafür müssen Kaufpreise der Vergleichsobjekte in ausreichendem Maße vorhanden sein. Dabei können auch die von der Gemeinde oder dem Gutachterausschuß veröffentlichten Bodenrichtwerte zu Grunde gelegt werden. Damit die Immobilienbewertung mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens aussagekräftig ist, müssen z.B. folgende Merkmale der zu vergleichenden Objekte deckungsgleich sein: Gebäudeart, Baujahr und Zustand.
