Informationen zur Bestandsdokumentation

Hier finden Sie einen Auszug aus Vorschriften, Verordnungen, Normen und Richtlinien, die unter anderem bei der Gebäudebestandserfassung zur Anwendung kommen.

Der Inhalt der Texte soll hier nur angerissen und die wichtigsten Punkte kurz erläutert werden. Diese Auflistung sowie die jeweiligen Auszüge und Zusammenfassungen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit, sie sollen lediglich einen kurzen Überblick vermitteln. Eine vollständige Auflistung würde den Rahmen dieser Homepage sprengen.

I. GIF MF-H / MF-B

von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V., Wiesbaden

Die GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.) hat Richtlinien zur Berechnung der Mietflächen in gewerblichen Objekten erarbeitet. Die Richtlinien formulieren eine Vorgehensweise für die Berechnung der Mietflächen und versuchen einen einheitlichen Standard zu schaffen. Sinn der Richtlinien ist es, durch die Festlegung kurzer und präziser Definitionen die genaue Ermittlung und Beschreibung der Mietflächen zu ermöglichen.

          a) GIF MF-H Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Handelsraum

          b) GIF MF-B Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Büroraum

zu a) MF-H Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Handelsraum

Die vertraglich zugewiesene Mietfläche setzt sich aus zwei Mietflächenarten zusammen. Zum einen handelt es sich um Flächen, die ausschließlich vom Mieter d.h. exklusiv vom Mieter genutzt werden und zum anderen um gemeinschaftlich genutzte Flächen, die von mehreren Mietern genutzt werden.

Die Mietfläche wird durch eine Mietflächenbegrenzungslinie zeichnerisch ausgewiesen. Die Messebene befindet sich in Fußbodenhöhe, d.h. Oberfläche (-kante) des Fertigfußbodens OKFFB ohne Berücksichtigung von Sockelleisten, Schrammborden usw. Die Höhe des vermieteten Raumes wird begrenzt durch die Oberfläche (-kante) des Fertigfußbodens und die Unterfläche (-kante) der abgehängten Fertigdecke (UKAFD) (=lichter Raum). Gemäß den bauordnungsrechtlichen Regeln und DIN-Normen sind die darin geforderten lichten Räume flächenmäßig auf Anforderung getrennt auszuweisen.

          Die Flächen unterscheiden sich in Flächenarten nach DIN 277 in:

          Hauptnutzfläche HNF,                          Nebennutzfläche NNF,
          Funktionsfläche FF,                             Verkehrsfläche VF,
          Konstruktions-Grundfläche KGF und      Luftgeschossfläche.

Neben der getrennten Flächenausweisung ist der Aufteilungsschlüssel anzugeben, nach dem die anteilige Zurechnung der gemeinschaftlich genutzten Flächen erfolgen soll. Als Schlüssel können z.B. die Anzahl der Mieteinheiten oder das Verhältnis der einzelnen Mietflächen zur gesamten Mietfläche des Objektes dienen.

Flächen für Werbegemeinschaften und Center-Management können über den vorgenannten Schlüssel direkt oder über die Nebenkostenabrechnung auf die einzelnen Mieter verteilt bzw. zugerechnet werden.

zu b) MF-B Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Büroraum

Die vertraglich zugewiesene Mietfläche setzt sich - entsprechend ihrer unterschiedlichen Art der Nutzung - aus zwei Klassen zusammen: in Flächen mit exklusivem oder mit gemeinschaftlichem Nutzungsrecht. Für die Ermittlung sind die lichten Maße zwischen den ortsgebundenen Wänden in Fußbodenhöhe, ohne Berücksichtigung von Sockelleisten und Schrammborden anzusetzen. Örtliche Einbauten wie Heizkörper, Induktionsgeräte, etc. bleiben unberücksichtigt. Alle Flächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Raumhöhe zwischen 1,50m und 2,30m sind getrennt zu ermitteln und gesondert anzugeben.

1. Mietfläche mit exklusivem Nutzungsrecht

     Anhand getrennter Ermittlung sind folgende Flächenanteile einzeln auszuweisen:

2. Mietfläche mit gemeinschaftlichem Nutzungsrecht

• Treppenläufe/Treppenpodeste, Aufzugsschächte, Notausgänge, Fluchtbalkone,
• Hausanschlussräume, Heizungsräume, Haustechnikräume,
• Aufzugs- oder Förderanlagen, begehbare Schächte,
• Räume, die dem zivilen Bevölkerungsschutz dienen,
• die Grundflächen von ortsgebundenen Wänden, Stützen, Pfeilern
• des weiteren Flächen, deren lichte Raumhöhe 1,50m oder weniger beträgt.

(Entnommen, zitiert und zusammengefaßt aus
Richtlinien zur Berechnung der Mietfläche für Handelsraum Stand Juli 1997;
Richtlinien zur Berechnung der Mietfläche für Büroraum Stand April 1996;
GIF e.V. , Wiesbaden )

Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.

www.gif-ev.de

II. Wohnflächenverordnung (seit 1.1.2004 gültige Fassung)

Diese Verordnung ist anzuwenden, wenn Flächen nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet werden sollen!

Wohnfläche=zur Wohnfläche gehörende Grundfläche nach §2 + Grundfläche nach §4

§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen

(1) Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören.

Die Wohnfläche eines Wohnraumes umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.

(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von:

• Wintergärten, Schwimmbäder und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen, sowie
• Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.

(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:

• 1. Zubehörräme (Kellerräume, Waschküchen , Abstell- und Kellerersatzräume, außerhalb der Wohnung, Boden-, Trocken-, Heizungsräume, Garagen)
• 2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechtes der Länder genügen, sowie
• 3. Geschäftsräume

§ 3 Ermittlung der Grundfläche

(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermittleln, dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen . Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche abschluss zu Grunde zu legen.

(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundfläche von

• Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Rahmenumrahmungen,
• Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
• fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- und Duschwannen,
• freiliegenden Installationen,
• Einbaumöbeln und
• nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern

(3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von

• Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 m aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt,
• Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
• Türnischen und
• Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden heruntereichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 m oder weniger tief sind,

(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessungen im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Wird die Grundflächeauf Grund einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese

• für ein Genehmigungs-, Anzeigen-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches geeignet sein und
• die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.
Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.

§ 4 - Anrechnung der Grundflächen

(1) Die Grundflächen

• von Räumen und Raumteilern mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m sind vollständig,
• von Räumen und Raumteilern mit einer lichten Höhe von mindestens 1 m und weniger als 2 m sind zur Hälfte,
• von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
• von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte,

III. Normenausschuß Bauwesen im DIN Deutsches Institut für Normung e.V.

DIN 277           Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau

                      Teil 1: Begriffe und Berechnungsgrundlagen
                      Teil 2: Gliederung der Nutzflächen, Funktionsflächen und Verkehrsflächen

DIN 277 Teil 1 Begriffe und Berechnungsgrundlagen

1 Anwendungsbereich

Diese Norm gilt für die Berechnung der Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken oder Teilen von Bauwerken.
Grundflächen und Rauminhalte sind unter anderem maßgebend für die Ermittlung der Kosten von Hochbauten und bei dem Vergleich von Bauwerken.

2 Begriffe

2.1 Bruttogrundfläche BGF

Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrißebenen eines Bauwerkes. Nicht dazu gehören die Grundflächen von nicht nutzbaren Dachflächen und von konstruktiv bedingten Hohlräumen, z.B. in belüfteten Dächern oder über abgehängten Decken. Die Brutto-Grundfläche gliedert sich in Konstruktions-Grundfläche und Netto-Grundfläche.

2.2 Konstruktionsgrundfläche KGF

Die Konstruktionsgrundfläche ist die Summe der Grundflächen der aufgehenden Bauteile aller Grundrißebenen eines Bauwerkes, z.B. von Wänden, Stützen, und Pfeilern. Zur Konstruktions-Grundfläche gehören auch die Grundflächen von Schornsteinen, nicht begehbaren Schächten, Türöffnungen, Nischen sowie von Schlitzen.

2.3 Netto-Grundfläche NGF

Die Netto-Grundfläche ist die Summe der nutzbaren, zwischen den aufgehenden Bauteilen befindlichen Grundflächen aller Grundrißebenen eines Bauwerkes. Zur Netto-Grundfläche gehören auch die Grundflächen von freiliegenden Installationen und von fest eingebauten Gegenständen, z.B. von Öfen, Heizkörpern oder Tischplatten. Die Netto-Grundfläche gliedert sich in Nutzfläche, Funktionsfläche und Verkehrsfläche.

2.4 Nutzfläche NF

Die Nutzfläche ist derjenige Teil der Netto-Grundfläche, der der Nutzung des Bauwerkes aufgrund seiner Zweckbestimmung dient. Die Nutzfläche gliedert sich in Hauptnutzfläche HNF und Nebennutzfläche NNF.

2.5 Funktionsfläche FF

Die Funktionsfläche ist derjenige Teil der Netto-Grundfläche, der der Unterbringung zentraler betriebstechnischer Anlagen in einem Bauwerk dient.

Sofern es die Zweckbestimmung eines Bauwerkes ist, eine oder mehrere betriebstechnische Anlagen unterzubringen, die der Ver- und Entsorgung anderer Bauwerke dienen, z.B. bei einem Heizhaus, sind die dafür erforderlichen Grundflächen jedoch Nutzflächen nach Abschnitt 2.4.

2.6 Verkehrsfläche VF

Die Verkehrsfläche ist derjenige Teil der Netto-Grundfläche, die dem Zugang zu den Räumen, dem Verkehr innerhalb des Bauwerkes und auch dem Verlassen im Notfall dient.

Bewegungsflächen innerhalb von Räumen, die zur Nutz- oder Funktionsfläche gehören, z.B. Gänge zwischen Einrichtungsgegenständen, zählen nicht zur Verkehrsfläche.

2.7 Bruttorauminhalt BRI

Der Brutto-Rauminhalt ist der Rauminhalt des Baukörpers der nach unten von der Unterfläche der konstruktiven Bauwerkssohle und im übrigen von den äußeren Begrenzungsflächen des Bauwerkes umschlossen wird.

Nicht zum Brutto-Rauminhalt gehören die Rauminhalte von

• Fundamenten
• Bauteilen, soweit sie für den Brutto-Rauminhalt von untergeordneter Bedeutung sind, z.B. Kellerlichtschächte, Außentreppen, Außenrampen, Eingangsüberdachungen und Dachgauben;
• Untergeordneten Bauteilen wie z.B. konstruktive und gestalterische Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen, auskragende Sonnenschutzanlagen, Lichtkuppeln, Schornsteinköpfe, Dachüberstände, soweit sie nicht Überdeckungen für den Bereich b nach Abschnitt 3.1.1 sind.

2.8 Nettorauminhalt NRI

Der Netto-Rauminhalt ist die Summe der Rauminhalte aller Räume, deren Grundflächen zur Netto-Grundfläche gehören.

3 Berechnungsgrundlagen

3.1 Allgemeines

3.1.1 Grundflächen und Rauminhalte sind nach ihrer Zugehörigkeit zu folgenden Bereichen getrennte zu ermitteln:

• Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen,
• Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen
• Bereich c: nicht überdeckt.

Sie sind ferner getrennt nach Grundrissebenen, z.B. Geschossen, und getrennt nach unterschiedlichen Höhen zu ermitteln.

3.1.2

Waagerechte Flächen sind aus ihren tatsächlichen Maßen, schrägliegende Flächen aus ihrer senkrechten Projektion auf eine waagerechte Ebene zu berechnen.

3.1.3

Grundflächen sind in m², Rauminhalte in m³ anzugeben.

3.2 Berechnung von Grundflächen

3.2.1 Brutto-Grundfläche

Für die Berechnung der Brutto-Grundfläche sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, z.B. Putz, in Fußbodenhöhe anzusetzen. Konstruktive und gestalterische Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen bleiben dabei unberücksichtigt.

Brutto-Grundflächen des Bereichs b sind and den Stellen, an denen sie nicht umschlossen sind, bis zur senkrechten Projektion ihrer Überdeckungen zu rechnen.

Brutto-Grundflächen von Bauteilen (Konstruktions-Grundflächen), die zwischen den Bereichen a und b liegen, sind zum Bereich a zu rechnen.

3.2.2 Konstruktions-Grundfläche

Die Konstruktions-Grundfläche ist aus den Grundflächen der aufgehenden Baueile zu berechnen. Dabei sind die Fertigmaße der Bauteile in Fußbodenhöhe einschließlich Putz oder Bekleidung anzusetzen. Konstruktive und gestalterische Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen, soweit sie die Netto-Grundfläche nicht beeinflussen, Fuß-, Sockelleisten, Schrammborde sowie vorstehende Teile von Fenster- und Türbekleidungen bleiben unberücksichtigt.

Die Konstruktions-Grundfläche darf auch als Differenz aus Brutto- und Netto-Grundfläche ermittelt werden.

3.2.3 Netto-Grundfläche, Nutz-, Funktions- und Verkehrsfläche

Bei der Berechnung der Netto-Grundfläche sind die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen unter Schrägen mit lichten Raumhöhen

• von 1,5m und mehr, sowie
• unter 1,5m

stets getrennt zu ermitteln.

Für die Ermittlung der Netto-Grundfläche bzw. der Nutz-, Funktions- oder Verkehrsfläche im einzelnen sind die lichten Maße der Räume in Fußbodenhöhe ohne Berücksichtigung von Fuß, Sockelleisten oder Schrammborden anzusetzen.

Für Netto-Grundflächen des Bereichs b gilt Abschnitt 3.2.1, zweiter Absatz sinngemäß.

Die Grundflächen von Treppenräumen und Rampen sind als Projektion auf die darüber liegende Grundrissebene zu berechnen, soweit sie sich nicht mit anderen Grundflächen überschneiden.

Grundflächen unter der jeweils ersten Treppe oder unter der ersten Rampe werden derjenigen Grundrissebene zugerechnet, auf der die Treppe oder Rampe beginnt. Sie werden Ihrer Nutzung entsprechend zugeordnet.

Die Grundflächen von Aufzugsschächten und von begehbaren Installationsschächten werden in jeder Grundrissebene, durch die sie führen, berechnet.

3.3 Berechnung von Rauminhalten

3.3.1 Brutto-Rauminhalt

Der Brutto-Rauminhalt ist aus den nach Abschnitt 3.2.1 berechneten Brutto-Grundflächen und den dazugehörigen Höhen zu errechnen. Als Höhen für die Ermittlung des Brutto-Rauminhaltes gelten die senkrechten Abstände zwischen den Oberflächen des Bodenbelages der jeweiligen Geschosse bzw. bei Dächern die Oberfläche des Dachbelages.

Bei Luftgeschossen gilt als Höhe der Abstand von der Oberfläche des Bodenbelages bis zur Unterfläche der darüberliegenden Deckenkonstruktion.

Bei untersten Geschossen gilt als Höhe der Abstand von der Unterfläche der konstruktiven Bauwerkssohle bis zur Oberfläche des Bodenbelages des darüberliegenden Geschosses.

Für die Höhen des Bereichs c sind die Oberkanten der diesem Bereich zugeordneten Bauteile, z.B. Brüstungen, Attiken, Geländer, maßgebend.

Bei Bauwerden oder Bauwerksteilen, die von nicht senkrechten und/oder nicht waagerechten Flächen begrenzt werden, ist der Rauminhalt nach entsprechenden Formeln zu berechnen.

3.3.2 Netto-Rauminhalt

Der Netto-Rauminhalt ist aus den Netto-Grundflächen nach Abschnitt 3.2.3 und den lichten Raumhöhen sinngemäß nach Abschnitt 3.3.1 zu berechnen.

DIN 277 Teil 2                       Gliederung der Nutzflächen, Funktionsflächen und Verkehrsflächen
                                            (Netto-Grundflächen)

1 Anwendungsbereich und Zweck

Diese Norm ist für die Berechnung der Flächen von Bauwerken unterschiedlicher Nutzung in Zusammenhang mit DIN 277 Teil 1 anzuwenden.
Sie hat den Zweck, die in DIN 277 Teil 1 enthaltene Gliederung der Netto-Grundfläche in Nutzflächen (Haupt- und Nebennutzflächen) sowie in Funktions- und in Verkehrsflächen im einzelnen festzulegen und Beispiele für die Zuordnung von Räumen und Flächen zu geben.

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Auf eine weitere Ausführung des zweiten Teils der DIN 277 wird an dieser Stelle verzichtet, da der folgende Bereich tabellenartig aufgebaut ist. Weitere Informationen entnehmen Sie bitte direkt der Norm.

Links zu weiteren themenbezogenen Seiten:

Vermessungsbüro Schlachter & Schmidt
www.schlachter-schmidt.de

Deutscher Verband für Facility Management e.V.
www.gefma.de

International Facility Management Association Deutschland e.V.
www.ifma-deutschland.de

Forum der Wohnungswirtschaft im Internet
www.wowi.de

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